Umowa deweloperska jest umową zobowiązującą, na mocy której przedsiębiorca – deweloper, który prowadzi działalność gospodarczą, zobowiązuje się między innymi do wybudowania budynku na nieruchomości, stanowiącej jego własność, nadto do dokonania czynności prawnych i faktycznych związanych z oddaniem budynku do użytkowania oraz ustanowienia w budynku odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym. Nabywca zobowiązany jest na podstawie umowy deweloperskiej do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia nieruchomości, będącej przedmiotem umowy deweloperskiej.Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, reguluje ogół istotnych praw potencjalnego nabywcy nieruchomości, a w szczególności zasady ochrony praw nabywcy nieruchomości. Ustawa określa:

• środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
• zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
• obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej,
• treść umowy deweloperskiej,
• prawa i obowiązki stron umowy,
• zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Podkreślić również należy fakt, iż przepisy powyższej ustawy stosuje się również do umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej, czyli do umów przedwstępnych.

Ustawa nakłada na deweloperów szereg obowiązków przed samym zawarciem umowy deweloperskiej. Na żądanie potencjalnego nabywcy nieruchomości, deweloper powinien umożliwić zapoznanie się w lokalu przedsiębiorstwa z:

• księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości (z jej aktualnym stanem),
• aktualnym odpisem z KRS lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do CEIDG (kopie),
• pozwoleniem na budowę (kopia),
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz sprawozdaniem spółki dominującej – w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową,
• projektem architektoniczno – budowlanym.

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska winna zawierać w szczególności:

• określenie stron, a także miejsca i daty zawarcia umowy,
• cenę nabycia
• informacje o nieruchomości, na której realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem umowy   lub budynku, w którym znajdować się będzie przedmiotowy lokal mieszkalny,
• określenie położenia lokalu mieszkalnego w budynku,
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu prac wraz ze standardem prac wykończeniowych,
• termin przeniesienia domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, będących przedmiotem umowy deweloperskiej,
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń przez nabywcę,
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej,
• oznaczenie pozwolenia na budowę
• terminy rozpoczęcia i zakończenia prac
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej wraz z określeniem warunków zwrotu środków pieniężnych
• określenie wysokości odsetek i kar umownych
• określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego i zapoznaniu się z jego treścią wraz z załącznikami, w tym poinformowaniu przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami w lokalu przedsiębiorstwa,
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze przedmiotu umowy,
• informacje na temat zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie całej ceny – w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką na rzecz banku,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności przedmiotowego lokalu oraz praw koniecznych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.

Istotne z punktu widzenia nabywcy jest również to, że umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Umowa powinna zawierać wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.