Umowa darowizny nieruchomości to umowa, na mocy której darczyńca daruje obdarowanemu nieruchomość, kosztem swego majątku. Istotne jest to, że darowizna jest czynnością nieodpłatną, czyli darczyńca przenosi własność nieruchomości na obdarowanego i nie otrzymuje od obdarowanego niczego w zamian. Z reguły umowy darowizny w związku z ich nieodpłatnością, zawierane są między członkami najbliższej rodziny, na przykład między rodzicami a dziećmi. Na obdarowanym ciąży jedynie pozaprawny obowiązek wdzięczności – w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego, darczyńca może odwołać darowiznę, co przewiduje art. 898 Kodeksu cywilnego. Odwołanie darowizny następuje poprzez oświadczenie darczyńcy złożone obdarowanemu i wymaga zachowania formy pisemnej, niezależnie od tego w jakiej formie została zawarta umowa darowizny.

Zasadą jest, że oświadczenie darczyńcy winno być złożone w formie aktu notarialnego. W przypadku kiedy darowizna została już wykonana czyli świadczenie zostało już spełnione, umowa darowizny staje się ważna również bez zachowania formy aktu notarialnego. Inaczej jest w przypadku kiedy z przepisów prawa wynika, że ze względu na przedmiot darowizny oświadczenia stron umowy wymagają szczególnej formy – w szczególności chodzi o nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego – dla ważności takiej umowy darowizny wymagana jest forma szczególna (forma aktu notarialnego).

O darowiznach między osobami bliskimi decydują również względy podatkowe – na przykład darowizna nieruchomości między rodzicami a dziećmi, zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, jest zwolniona od podatku. W przypadku zawarcia umowy darowizny nieruchomości w formie aktu notarialnego, strony nie mają obowiązku zgłoszenia darowizny w urzędzie skarbowym – wyręczy ich w tej sytuacji notariusz, przesyłając wypis aktu notarialnego do właściwego urzędu skarbowego.